Samspillskontrakt i små og mellomstore prosjekter

Samspillskontrakter eller samspillsentrepriser har tradisjonelt vært forbeholdt de store entreprisene. Der blir samspillet og samspillsmodellene sett på som nøkkelen til suksesshistorier, både for byggherrene og entreprenørene. Samspillsmodeller er også tatt i bruk i små og mellomstore entrepriser

Samspillsmodellene og kontraktsvilkårene som ble brukt i tidligere samspillsentrepriser var tilpasset de store entreprisene. De var kompliserte, uoversiktlige og ikke optimale for mindre entrepriser. Skal samspillsmodellen fungere i mindre prosjekter er det behov for enklere modeller og kontraktsvilkår.

Beskrivelse av enkel samspillsmodell og kontraktsmal

Tidlig involvering av entreprenør betyr at entreprenøren engasjeres allerede i starten av prosjektet, og blir med på å kartlegge mulighetene og risikoene i prosjektet. Kartleggingen blir deretter grunnlaget byggherren bruker for å beslutte de funksjonskrav og andre krav byggherren krever oppfylt i utførelsesfasen. Entreprenøren kan ved tidlig involvering starte prosjekteringen mye tidligere enn ved andre typer kontrakter. Slik tidlig prosjektering kan bidra til å kaste ytterligere lys over hva byggherren bør ta med i sitt program og ikke minst hva kostnaden mest sannsynlig vil bli.

Gjennom utførelsesfasen skal entreprenøren prosjektere og utføre iht. byggherrens program og utføre arbeidene iht. prosjekteringen og kravet om god håndverksmessig utførelse.

Vi anbefaler bruk av målsum eller målpris i utførelsesfasen. Det er imidlertid viktig å forstå at det ikke er et absolutt krav å bruke målsum. Prosjektet kan godt videreføres inn i utførelsesfasen som en ren NS 8407 kontrakt med avtalt fast pris, eller etter reglene om regnings arbeid, men ved å bruke målsum, reduseres faren for pekelek i utførelsesfasen. Bruk av målsum på riktig måte, øker partenes motivasjon til å samarbeide om å løse de problemer som oppstår underveis, og som påvirker prosjektkostnaden.

Vi anbefaler å bruke en NS 8402 i prosjekteringsfasen, og en justert NS 8407, NS 8405 eller NS 8406 i utførelsesfasen.

Som nevnt ovenfor er dokumentet eller dokumentene som beskriver byggherrens funksjonskrav og andre krav svært viktige. Det er disse kravene entreprenøren skal levere i henhold til.

Funksjonskrav

Med funksjonskrav mener vi beskrivelse av hvilke funksjoner det ferdige bygg eller anlegg skal ha. De fleste kravene i teknisk forskrift er utformet som funksjonskrav. Eksempelvis skal bygg være energieffektive, sikret mot påkjenninger fra naturen, sikret mot brann, vannskade. De skal konstrueres slik at det ikke oppstår fall-fare, de skal være tilgjengelig for personer med funksjonshemming etc. etc. Slike lov-/forskriftskrav skal alltid oppfylles.

De færreste byggherrer nøyer seg med kun å oppstille funksjonskrav. De fleste oppstiller også krav som er mer detaljert enn kun å angi funksjoner. Det kan være bruk av bestemt parkett, bestemt overflatebehandling av innvendige vegger og gulv, herunder fargevalg, bruk av bestemt merke / produkt på hvitevarer, baderomsutstyr, elektriske komponenter, dybde på grøfter og tykkelse på asfalt etc.

Valg av metode eller materialer har normalt betydning for muligheten til å oppfylle funksjonskrav i lov og forskrift. Det er derfor viktig å forstå at byggherrens valg av metode og materialer innebærer prosjektering.

Det er samtidig viktig å være klar over at byggherren er ansvarlig for egne valg og beslutninger knyttet til funksjonskrav og andre krav, herunder byggherreprosjektering.

Noen byggherrekrav er rene funksjonskrav. Andre krav kan være en mellomting mellom funksjonskrav og krav om bruk av bestemt metode eller materialer. Grensen mellom det vi kaller byggherrens funksjonskrav og andre krav på den ene siden og prosjektering på den andre siden er ofte uklar.

I Praksis treffer mange byggherrer valg som i rettslig forstand er prosjektering, uten at byggherrene har kunnskap og forutsetninger for å prosjektere arbeidet. Slik byggherreprosjektering skaper ofte ubevisst økt risiko for byggherren. Vi har riktig nok regler som pålegger entreprenøren å varsle byggherre dersom entreprenøren ser at byggherreprosjekteringen eller andre byggherrevalg ikke er komplett eller uegnet, men byggherren har likevel ansvaret og risikoen for sine valg.

I tradisjonelle prosjekter hvor entreprenør kontraheres etter at byggherren har truffet sine valg, er det relativt enkelt å slå fast hvem som har truffet hvilke valg. Når entreprenøren involveres allerede fra starten av blir det fort uklart hvem som har truffet hvilke valg mtp. prosjektering. Dette er en av de største utfordringene i samspillsentreprisene, en utfordring som må løses på en eller annen måte. Man kan løse dette med og legge dette inn i kontraktsvilkårene, slik at man sørger for at entreprenøren får det fulle ansvaret fot byggherreprosjekteringen.

En kontrakt for hele samspillsmodellen

Så fort entreprenør er valgt må det inngås kontrakt med entreprenøren. Det er da viktig å inngå en kontrakt som binder partene helt til avslutningen av prosjektet. Tanken er at kontrakten må være slik utformet at den har de kontraktsvilkårene partene trenger frem til prosjektet er ferdig.

Oppstartsmøte og gjennomgang av reglene i kontrakten Etter avtaleinngåelse med entreprenør, bør partene gjennomføre ett eller flere møter hvor de går gjennom de spesielle reglene som følger av samspillskontrakten, arbeidsrutinene som bør følges og andre forhold som